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企业拆迁评估
时间:2020-06-19    点击:101

企业拆迁评估,针对被拆迁企业现状,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定评估范围,依据相关评估准则确定评估程序、评估方法、实施具体评估事项。

一、明确拆迁评估范围

1、 土地使用权

根据企业所拥有的土地使用权性质不同,土地使用权分为:国有土地、集体土地、租用土地。

2、 房屋建筑物

企业经营性用房主要有工业厂房、库房、办公用房、员工宿舍等,结构形式存在钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、钢结构、简易结构等。

3、 构筑物、附属设施

企业一般所涉及到的硬化路面、厂区道路、水井、水塔、变压器、地下沟槽、树木、植被、广告牌等等

4、 机器设备

根据企业所处行业不同,企业机器设备差异很大。在企业征迁补偿评估中,机器设备往往划分为:可搬迁设备与不可搬迁设备。

5、 停产停业损失

停产停业损失是一块重要补偿,企业一个月收入六万停业半年损失就是6*6=36万!主要是企业因拆迁被迫停产停业所发生的人员安置费、预期利润、订单损失等等。

6、 其他资产

主要有原材料、存货、生物资产等

二、现场实地查勘

根据企业委托事项,就评估范围内评估对象进行现场调查取证并收集评估所需相关资料,本项工作建议在企业被拆除之前进行。

三、评估基准日的确定

评估基准日,作为评估对象价值的评估时点尤为重要。企业拆迁评估的基准日一般确定在现场踏勘日。对于已被拆除的企业选择拆除日或委托日作为评估基准日。

四、评估方法的选择

评估的基本方法有三种:成本法、市场法、收益法。在企业拆迁评估中,上述三种基本方法都会使用,对于房屋可采用上述三种方法,对于机器设备可采用成本法和市场法,对于构筑物附属设施等多用成本法,停产停业损失采用收益法居多。具体方法的应用根据评估对象的具体情况确定。

五、评估测算、编制评估报告

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张先生
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